住宅性能チェック基準｜耐震・断熱・省エネを見極めるポイント

kuni

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Contents

なぜ性能を知らずに工事してはいけないのか？
耐震性能の基準
断熱性能の基準
1. UA値とは？
2. ZEH基準とは？
劣化チェックポイント
ZEHの性能を長持ちさせるポイント
太陽光導入時のメンテナンスに関する打合せ

なぜ性能を知らずに工事してはいけないのか？

見た目より重要なのは「構造と断熱」です。

性能（断熱性、気密性、耐震性、耐久性など）を知らずに
工事をしてはいけない理由は、
建物に深刻な構造的欠陥や快適性の低下を招き、
結果として多額の補修費用が発生したり、
資産価値が大きく落ちたりするリスクがあるためです

耐震性能の基準

旧耐震と新耐震

1981年以前は旧基準。

付け加えますと
旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）は
震度5強程度で倒壊しない基準に対し、

新耐震基準（同年6月1日以降）は
震度6強〜7程度の大地震でも倒壊しないことを
目標とした、より厳しい基準です。

新耐震は、大地震時に人命を守るための
避難・救命空間の確保が重視されています。

耐震等級1・2・3の主な違い

等級3が最高レベル。

耐震等級1～3は、
住宅性能表示制度に基づく
地震に対する強さの指標。

等級1は建築基準法レベル
（震度6〜7で倒壊しない）、
2は1.25倍、3は1.5倍の強度を誇る。

等級3は消防・警察など
災害拠点並みの最高等級で、
大地震後も住み続けられる可能性が高い。

耐震補強金物

概要説明

耐震補強金物とは、
柱・梁・土台・基礎を強固に連結し、
地震時の揺れによる倒壊や損傷を
防ぐための金属製接合部材です。

特に2000年以降の
建築基準強化以前の住宅では、

接合部が弱いケースが多く、
金物補強は費用対効果の高い
耐震対策といえます。

木造住宅では、接合部が外れることが
倒壊の主因となるため、金物補強は
「家の骨を固定するボルト」
のような役割を果たします。

主な耐震補強金物の種類

・ホールダウン金物（柱の引き抜き防止）
・筋交いプレート（金物補強）
・羽子板ボルト（梁接合部補強）
・アンカーボルト（基礎と土台の固定）

↑【基礎補強工事】増し打ちコンクリートで耐震性を向上

断熱性能の基準

UA値とは？

数値が低いほど高性能。

住宅のUA値（外皮平均熱貫流率）は、
建物から熱がどれくらい逃げやすいか
を表す、断熱性能の指標です。

数値が小さいほど熱が逃げにくく、
冬は暖かく夏は涼しい
高断熱・省エネ住宅を示します。

2025年以降の新築はUA値0.87以下が
義務基準となります。

ZEH基準とは？

断熱性・省エネ・創エネの3要素で基準を満たす住宅です。

具体的には、ZEH（ゼッチ：）基準とは、
（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）
断熱・省エネ・創エネの技術を組み合わせ、

年間の一次エネルギー消費量が
「実質ゼロ以下」となる住宅の基準です。

高い断熱性（UA値）、省エネ機器、
太陽光発電などでエネルギーを自給自足し、
生活の快適性と環境負荷低減を両立させる仕組みです。

1. ZEH基準の3つの主要な要件

強化外皮基準 (断熱性):
窓や壁の断熱性能を大幅に高める
（地域によりUA値0.4～0.6以下）。
省エネ基準 (20%以上削減):
高効率なエアコン、給湯器などを採用し、
従来比で一次エネルギー消費量を
20%以上削減する。
創エネ基準 (太陽光発電等):
太陽光発電システムなどを導入し、
エネルギーを創り出す。

結果: 上記3つを合計し、
年間の一次エネルギー消費量が
基準比で100%以上削減されること。

2027年以降は
削減率35%や断熱等級6へ強化予定です。

2. ZEHの種類

ZEH:
上記の要件すべて（100%以上削減）をクリア。
Nearly ZEH:
太陽光の発電量が少ない地域
（寒冷地や日照時間少）でも対応でき、
75%以上100%未満の削減率で許容。
ZEH Oriented:
都市部の狭小地などで太陽光パネルが
載らない場合、断熱・省エネのみで
要件をクリア（創エネ不要だが基準は高め）。

劣化チェックポイント

☑ 床下湿気
☑ 基礎ひび割れ
☑ 雨漏り跡

ZEHの性能を維持し、
劣化を防ぐための主なチェックポイントは、

「太陽光発電システムなどの創エネ設備」、
「高断熱な外皮（窓・壁・屋根）」、
「高効率な省エネ設備」

の3つの要素に分類できます。

具体的には以下の項目を定期的に
確認・メンテナンスすることが重要です。

1. 創エネ設備・電気設備のチェックポイント （太陽光・蓄電池・HEMS）

ZEHの要である「エネルギー収支ゼロ」を
維持するためのチェックポイントです。

太陽光パネルの汚れ・破損・設置状態
- 枯れ葉や鳥の糞、ごみの
  付着による発電効率低下。
- 架台のゆるみ、パネルの
  破損やヒビ（ホットスポット）の点検。
パワーコンディショナ（PCS）の動作・寿命
- 太陽光パネルよりも寿命が短い
  （約10〜15年で交換時期）ため、
  エラー表示や異音がないか定期点検。

2. 断熱・気密性能のチェックポイント（外皮）

断熱材の劣化や、窓・隙間からの熱逃げを確認します。

窓・サッシの結露・隙間風
- 高性能樹脂サッシや複層ガラスに
  結露や歪みがないか。
  気密テープやパッキンの剥がれ。
断熱材の性能維持（結露・シロアリ）
- 断熱材の耐用年数は20〜40年程度。
  床下、小屋裏、壁内部の断熱材が
  湿気で湿っていないか、
  シロアリ被害に遭っていないかの点検。
外壁の防水・亀裂
- コーキング（シーリング）の劣化による
  水分の侵入は断熱性能を
  著しく低下させるため、
  外壁の定期的な塗り替え・補修。

3. 省エネ設備（給湯・換気・エアコン）のチェックポイント

換気システムのフィルター清掃
- ZEHは高気密なため、計画換気が必須。
  フィルターの目詰まりは
  熱交換効率や空気の質を低下させます。
給湯器（エコキュート等）の動作と寿命
- お湯の出は良いか、
  タンク周辺に水漏れはないか。
高効率エアコンの故障
- フィルターの掃除と、
  冷暖房能力の低下がないか確認。

ZEHの性能を長持ちさせるポイント

素人判断＝危険
プロ診断によるメンテナンスを推奨します。

ZEHの性能（高い断熱性、省エネ性、創エネ性）
を長持ちさせるためには、

構造躯体、設備機器、太陽光発電システムの
それぞれに対する
定期的なメンテナンスと適切な運用が不可欠です。

主に「断熱・気密性能の維持（物理的対策）」と
「創エネ・省エネ設備の維持（点検・交換）」が
ポイントとなります。

point1. 断熱性能・気密性能の維持（躯体）

ZEHの要である「暑さ・寒さの影響を受けにくい家」を維持するポイントです。

防水・防水・防水： 断熱材（特にグラスウール）は湿気を吸うと性能が著しく低下します。屋根、壁、基礎の防水点検（防水シートの破れ、コーキングの劣化）を10年を目安に行い、雨漏りや内部結露を防ぎます。
気密性の維持： 窓枠や配管周りのコーキング劣化は隙間風（熱損失）の原因になります。窓を高断熱仕様（樹脂サッシなど）のまま良好な状態に保つため、動きの悪いサッシや建具は早急に調整します。
吹き付け断熱の点検： フォームライト等の吹き付け断熱の場合、経年による収縮や剥がれがないか、点検時に確認します。

point 2. 太陽光発電システムのメンテナンス（創エネ）

エネルギーを生み出す太陽光パネルは、放置すると発電効率が低下するため、定期的なメンテナンスが必須です。

パネルの清掃・点検： 10年程度経過したら、汚れや飛来物による影、パネルの損傷・固定金具の緩みを点検します。
パワーコンディショナ（パワコン）の交換： パワコンは通常10〜15年で寿命を迎えるため、故障前、もしくは10年程度を目安に交換（メンテナンス）が必要です。これが最も重要なメンテナンスです。

HEMS（ヘムス）の活用： HEMSで日々の発電量と消費量を可視化し、異常を早期に発見します。

point 3. 省エネ設備・換気システムの点検・管理

熱交換型換気システムの掃除： 高気密住宅では換気システムが重要です。フィルターの掃除を数ヶ月〜1年に一度行い、本体を10〜15年でメンテナンス・交換します。汚れたままでは換気効率が落ち、結露の原因になります。
高効率給湯器・エアコンの点検： エコキュートや高性能エアコンは消耗品です。10年を過ぎたら不具合が出やすくなるため、定期的な点検と修理・交換を計画します。

point 4. 計画的な点検（長期優良住宅との連携）: ZEHは「エネルギー自給自足」が主眼ですが、長く住むためには「長期優良住宅」の基準にあるような、10年ごとの定期点検・修繕計画（メンテナンス計画）を立てることが有効です。

point 5. 正しい使い方

過剰な負荷を避ける： 蓄電池がある場合、頻繁な満充電や空充電を避けることで寿命が延びます。
室内の調湿： 夏場はエアコンの除湿、冬場は加湿器の適切な利用により、建物全体の結露を抑え、断熱材と木材を守ります。

ZEH性能を長持ちさせるまとめ

ZEHの性能は放置すると10年〜15年で低下し始めます。
　　　太陽光のパワコン、
　　　換気フィルター、
　　　防水・コーキング、
　　　断熱材の湿気対策
の4点を重点的にメンテナンスすることで、
高性能な状態を長く保つことができます。

ZEHは
　　　「創エネ（太陽光など）」と
　　　「省エネ（断熱・設備）」が
連携して成り立っているため、

いずれかの機能が低下すると
光熱費収支がプラス（赤字）になってしまいます。

目安として10年に一度は専門業者による
全体的なメンテナンスを行うことをお勧めします。

太陽光導入時のメンテナンスに関する打合せ

太陽光発電システムを導入する際、
メンテナンス（保守・点検）に関する打ち合わせは、
長期間安全に安定した売電・自家消費を
行うために非常に重要です。

太陽光発電は「設置して終わり」ではなく、
FIT法などによりメンテナンスが
推奨・義務化されている分野です。

以下の5つのポイントに分けて
業者と確認・打ち合わせを行いましょう。

1. 定期点検の頻度・内容・費用（義務化への対応）

太陽光発電は、不具合の早期発見が発電量維持に不可欠です。